社科院:三四线城市住房市场或将先后进入下行小周期

发布日期:2019-07-30 19:27   来源:未知   阅读:

  中国经济周刊-经济网讯 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年6月纬房指数监测分析的基础上,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了2019年7月《中国住房市场发展月度分析报告》,并于7月29日发布。报告涉及的所有房地产数据均源于大数据挖掘分析。

  《中国住房市场发展月度分析报告》预测,一二线城市短期房价轻微下跌。如果没有进一步政策刺激,三四线城市住房市场将先后进入下行小周期。

  房地产市场本质上是具有较强波动性的市场。我国房地产企业大多采取高负债经营模式,本身蕴含着较大的经营风险。在过去十多年,由于房价涨多跌少,开发企业资金链断裂风险被乐观的市场表现所掩盖。随着“房住不炒”的全面推进,住房市场趋稳成为常态,负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业,将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。

  随着市场理性回归,房地产企业资金链趋紧,延期交房及烂尾的风险增大。在期房预售制度下,这也将极大损害购房者的权益。特别是在三四线及以下城市,行业监管力量薄弱,市场下行压力加大,相对更容易出现无法按期交房现象。为此,有必要加快推进现行期房预售制度的改革,降低期房烂尾及延期交付风险。

  一方面,受限购及市场调整等因素的影响,商品房销售增速下降,房地产企业资金回笼出现不畅;另一方面,为避免土地市场过热,政策层面对开发企业的融资采取了一定的规范性管控措施,房地产企业融资成本升高。为了降低资金压力,房地产企业大都倾向于采取缩短开发及销售时间的快周转模式。由于生产周期的大力压缩,部分商品房产品的品质有所下降。

  在“房住不炒”和地方政府稳定房价的主体责任成为政策共识的背景下,住房投资投机需求减退。只要“房住不炒”的方略能够坚持,不仅房价难以出现大幅上涨,部分城市还将进入买方市场。这虽然有利于降低宏观风险及平抑房价,但也会使当地的一些龙头开发企业面临经营困难。对土地财政依赖较大的部分城市,财政压力也难免增大。这些都将考验城市稳定房地产市场的定力。

  虽然一二线城市是中国高端产业的聚集区和人口的主要流入地,但是房价和购房政策门槛都相对较高。从调控政策看,一线城市房地产调控历史较长,调控机制相对完备,调控手段也较为严厉;二线城市房地产调控政策的严厉性及完备度虽然不及一线城市,但是市场调控机制也在不断地建立完善之中。多数一二线城市都设立了对外限购政策,住房投机炒作较为困难。随着2019年二季度以来一二线城市调控政策的收紧,房地产市场投机成份被不断挤出,房价波动性持续降低。2019年1季度的市场小阳春,也在一定程度上透支了下半年的市场需求,短期市场存在下调的动力。

  三四线城市总体缺乏高端产业和人才吸引力,房地产市场并不具体长期持续上涨的条件。2018年下半年以来,在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下,三四线城市住房市场可能将先后进入下行小周期,房价稳中趋降。

  随着住房市场由快速上涨转入总体趋稳,房地产企业短期资金压力将迅速增大,期房烂尾或延期交付风险可能较快增加。在期房预售制度下,这些风险都将转嫁给购房者。特别是在三四线及以下城市,购房者权益更难以得到保护。为有效保护购房者合法权益、维护社会稳定,有必要因地制宜稳妥推进期房预售制度改革。对于短期供应较为充足的城市,可以考虑推进现售及取消预售许可;对于暂不具备推进现售条件的城市,可以考虑提高预售条件,并要求开发企业就按期交房提供可靠的第三方担保。

  为避免信贷资金“脱实入虚”或违规流入房地产市场,相关金融管理部门对房地产开发企业采取了一定的融资管控措施。这一方面有效地抑制了土地市场过热、平抑了短期房价,另一方面也造成开发企业资金的紧张。有观点认为,开发企业作为商品住房的生产者,其资金不足将影响市场供给,不利于住房市场的长期稳定。但应当看到,房价的主体部分是地价而非建设成本。开发企业资金紧张,受影响的主要是地价,并不会造成商品房开发量紧缩的后果。为稳定土地市场预期,从源头抑制土地和房地产的相关炒作,可以考虑将对开发企业融资的合理管控措施制度化。

  “房住不炒”虽然有利于降低宏观风险和提升居民住房水平,但与土地财政在短期内具有一定的内在矛盾。随着“房住不炒”的推进,部分城市不可避免地要面临一定的财政压力。为避免市场出现政策性波动,这一方面需要坚持政策定力,继续抑制住房投资投机,保持房地产市场的持续稳定;另一方面需要加大财政结构转型力度,降低对房地产相关收入的依赖度。

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